Investir en SCPI en 2024 : Analyse du marché, conseils et meilleures opportunités

Les SCPI, ces sociétés civiles de placement immobilier qui permettent d'investir dans la pierre de façon mutualisée, ont connu une année 2023 mouvementée. Après des records de collecte en 2022, elles ont dû faire face à la remontée des taux d'intérêt et à un environnement économique plus incertain. Malgré cela, elles restent un placement attractif pour les épargnants en quête de rendement et de diversification.

 

Alors que nous entrons dans une nouvelle année, quelles sont les perspectives du marché des SCPI en 2024 ? Faut-il encore investir dans ces véhicules d'épargne immobilière ? Comment bien choisir sa SCPI ? Quelles sont les meilleures opportunités ?

 

Bilan du marché des SCPI en 2023

 

L'année 2023 a été marquée par des turbulences sur le marché des SCPI. Après des records de collecte en 2022, le secteur a dû faire face à plusieurs défis :

• La remontée des taux d'intérêt, impulsée par les banques centrales pour lutter contre l'inflation, a pesé sur les valorisations immobilières. En conséquence, la collecte nette des SCPI a chuté de 44% par rapport à 2022, pour atteindre 5,7 milliards d'euros.
• Certaines SCPI ont vu leur prix de part baisser pour s'ajuster aux nouvelles valorisations. Sur 116 SCPI analysées par l'IEIF, 32 ont diminué le prix de leur part de 0,57% à 34,44%. Cette situation inédite depuis 30 ans a pu inquiéter certains épargnants.
• Malgré ce contexte difficile, les SCPI ont globalement maintenu leur rendement, avec un taux de distribution moyen stable à 4,52%. Cependant, ce niveau de performance n'était plus compétitif face à d'autres placements sans risque offrant des rémunérations similaires

 

Les SCPI les plus impactées ont généralement été celles avec un patrimoine vieillissant, fortement exposé aux bureaux franciliens. A l'inverse, certaines SCPI ont tiré leur épingle du jeu grâce à une stratégie d'investissement plus ciblée et diversifiée :

• 15 SCPI ont affiché un taux de distribution supérieur à 6% en 2023, dont Iroko Zen (7,12%), Remake Live (7,79%) ou encore Novaxia Neo (6,51%).
• Les SCPI ayant collecté plus de 100 millions d'euros en 2023 ont un taux de distribution compris entre 4,21% et 8,16%, démontrant l'attractivité des véhicules les plus rémunérateurs.

 

Ainsi, malgré une année 2023 compliquée, le marché des SCPI reste hétérogène, avec des disparités de performances notables selon les véhicules. Si certains épargnants ont pu être déstabilisés par les baisses de valeurs de parts, cette situation reflète avant tout la capacité d'adaptation des SCPI à leur environnement.

 

Perspectives et opportunités pour 2024

 

Prévisions de rendement et de collecte

 

Malgré un contexte économique incertain, les gérants de SCPI restent globalement confiants sur le maintien des niveaux de rendement en 2024. Selon une étude de l'ASPIM, 74% du marché anticipe une progression ou une stabilité des dividendes servis cette année/

 

Au 4ème trimestre 2023, la collecte brute des SCPI s'est établie à 1,24 milliard €, proche du niveau du trimestre précédent (1,35 milliard €). Si la collecte reste en deçà des records de 2022, elle témoigne d'un intérêt toujours présent des épargnants pour la pierre-papier.

 

Secteurs immobiliers et zones géographiques à privilégier

 

Dans un marché hétérogène, certains secteurs immobiliers et zones géographiques semblent plus porteurs pour 2024 :

• Les SCPI investies en logistique affichent les meilleurs rendements avec une moyenne de 5,9% en 2023. Ce secteur devrait rester dynamique, porté par l'essor du e-commerce.
• Les SCPI de santé et d'éducation, avec un taux de distribution moyen de 4,5%, offrent des perspectives intéressantes. Le vieillissement de la population et les besoins croissants en infrastructures scolaires et universitaires soutiennent la demande.
• À l'échelle européenne, certains pays comme l'Allemagne, les Pays-Bas ou l'Espagne présentent des opportunités attractives, avec des taux de rendement supérieurs à ceux de l'Hexagone. Une sélection rigoureuse des actifs et des localisations prime.

 

Émergence de nouvelles stratégies : SCPI vertes, SCPI européennes…

 

Face aux nouveaux enjeux, les sociétés de gestion font évoluer leurs stratégies et proposent des SCPI innovantes :

• Les SCPI "vertes", qui ciblent des actifs immobiliers respectueux de l'environnement, labellisés ou éligibles à la taxonomie européenne. Encore peu nombreuses, elles devraient se multiplier pour répondre à la demande croissante des investisseurs sensibles à l'impact extra-financier.
• Les SCPI européennes, qui permettent une diversification géographique au-delà des frontières hexagonales. Investies dans plusieurs pays de la zone euro, elles visent à mutualiser les risques liés aux cycles immobiliers nationaux.*
• Les SCPI "value-add" ou opportunistes, qui se positionnent sur des actifs à fort potentiel nécessitant des travaux de rénovation ou de restructuration. Une stratégie plus risquée mais potentiellement plus rémunératrice.

 

Bien choisir sa SCPI en 2024 : les critères clés

 

Objectif de rendement et horizon de placement

 

Avant d'investir en SCPI, il est essentiel de définir son objectif de rendement et son horizon de placement. Les SCPI doivent être envisagées sur une durée minimale de 8 à 10 ans pour lisser les éventuelles fluctuations de marché.

 

Les rendements varient selon le profil des SCPI. En 2023, les SCPI de rendement offraient un taux de distribution moyen de 4,52%, avec des disparités importantes : de 4,1% pour les SCPI de bureaux à 5,9% pour les SCPI de logistique. Viser les rendements les plus élevés ne doit pas se faire au détriment de la qualité et de la pérennité des revenus.

 

Importance de la diversification sectorielle et géographique

 

Pour réduire les risques, il est recommandé de privilégier les SCPI diversifiées, investies dans différents types d'actifs (bureaux, commerces, santé, logistique...) et zones géographiques (régions, pays).

 

Cette mutualisation permet de limiter l'impact d'une crise sectorielle ou d'un ralentissement économique local. À titre d'exemple, les SCPI investies majoritairement dans les bureaux franciliens ont davantage souffert des confinements que les véhicules présents en régions et en Europe.

 

 

Solidité et expérience des sociétés de gestion

 

Au-delà des caractéristiques propres à chaque SCPI, il convient d'être attentif à la solidité et à l'expérience de la société de gestion. Quelques points de vigilance :

• La taille et l'ancienneté de la société, gages de stabilité et de track-record ;
• La qualité et la transparence de la communication (bulletins d'information, rapports annuels...) ;
• La capacité à collecter et à investir, pour assurer la liquidité et la pérennité de la SCPI ;
• La stratégie de gestion, en phase avec les attentes des épargnants (immeubles verts, approche value-add...).

 

En 2024 plus que jamais, bien choisir sa SCPI suppose d'être accompagné par des professionnels à même d'analyser les opportunités de marché et les facteurs de risque.

 

Mode d'emploi : comment investir en SCPI

 

Fonctionnement de la souscription de parts de SCPI

 

Pour investir en SCPI, il faut acheter des parts au prix de souscription fixé par la société de gestion. Ce prix comprend la valeur de la part elle-même et les frais d'entrée (de 6 à 12% en moyenne).

 

La souscription peut se faire en direct auprès de la société de gestion, via des plateformes spécialisées ou des conseillers en gestion de patrimoine. Le ticket d'entrée est généralement de quelques centaines d'euros.

 

Une fois associé, l'épargnant perçoit une part des loyers encaissés par la SCPI, sous forme de dividendes trimestriels. Il peut revendre ses parts à tout moment, avec un délai de jouissance de quelques mois.

 

Assurance vie vs investissement en direct

 

Il est possible d'investir en SCPI via un contrat d'assurance vie, en unités de compte. Cette option permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie et d'une meilleure liquidité, les assureurs s'engageant contractuellement à racheter les parts.

 

En direct, la détention de parts de SCPI suit la fiscalité des revenus fonciers, avec la possibilité d'amortir une partie de la souscription.  

 

Possibilité d'investir à crédit

 

Comme pour un investissement immobilier classique, il est envisageable de souscrire des parts de SCPI à crédit. Le financement bancaire permet d'augmenter sa capacité d'investissement et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.

 

Cette stratégie doit être maniée avec prudence. Elle est réservée aux épargnants avertis, disposant d'une épargne de précaution et d'une capacité de remboursement suffisante. Un retournement de marché ou une vacance locative prolongée peuvent fragiliser l'opération.

 

 

Zoom sur 3 SCPI à fort potentiel pour 2024

 

 

Iroko Zen (SCPI de bureaux)

• Rendement 2023 : 7,12% (TDVM)
• Stratégie : bureaux récents, baux long terme, locataires de qualité
• Atouts : mutualisation du risque locatif, potentiel de revalorisation

 

Remake Live (SCPI diversifiée Europe)

• Rendement 2023 : 7,79% (TDVM)
• Stratégie : immobilier de services (santé, éducation, logistique) en Europe
• Atouts : diversification géographique et sectorielle, rendement élevé

 

Novaxia Neo (SCPI de logement)

• Rendement 2023 : 6,51% (TDVM)
• Stratégie : immeubles d'habitation dans les grandes métropoles
• Atouts : résilience du secteur résidentiel, potentiel de plus-value à la revente

 

Ces 3 SCPI illustrent la capacité de certains véhicules à tirer leur épingle du jeu, grâce à un positionnement original et une gestion active. Elles ne constituent pas pour autant des recommandations d'investissement. Comme tout placement, les SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité.

 

En 2024, investir en SCPI requiert plus que jamais de bien définir ses objectifs, d'étudier les fondamentaux de chaque véhicule et de diversifier son portefeuille. Un travail d'analyse et de sélection qui gagne à être mené avec l'aide d'un professionnel.

 

En conclusion, malgré une année 2023 compliquée, le marché des SCPI reste attractif pour les épargnants en quête de rendement et de diversification. Avec des taux de distribution moyens supérieurs à 4% et des opportunités d'investissement dans des secteurs porteurs comme la santé, la logistique ou le résidentiel, les SCPI ont de solides atouts.

 

Pour autant, investir en SCPI ne s'improvise pas. Cela suppose de bien comprendre le fonctionnement de ces véhicules, d'étudier la solidité des sociétés de gestion et de diversifier son portefeuille. Dans un marché hétérogène, il est plus que jamais important de se faire conseiller par des professionnels pour sélectionner les meilleures opportunités, en fonction de ses objectifs et de son profil d'investisseur.

Avec une collecte qui reste dynamique et des rendements attractifs, les SCPI devraient confirmer en 2024 leur statut de placement incontournable pour les épargnants désireux de placer une partie de leur patrimoine dans la pierre.